A Reforma Tributária finalmente saiu do papel e começa a produzir efeitos práticos a partir de 2026. Entre os temas que mais geraram dúvidas está a tributação dos aluguéis, especialmente para quem possui imóveis como forma de renda, investimento ou planejamento patrimonial familiar.
A boa notícia é que a maioria dos pequenos proprietários não sofrerá aumento imediato de tributação. Por outro lado, investidores com múltiplos imóveis, holdings patrimoniais e locadores com receitas mais elevadas precisarão se adaptar a um novo cenário fiscal.
Neste artigo, explico de forma simples o que muda com a Lei Complementar nº 214/2025 e como isso pode impactar quem recebe renda de aluguel.
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O Que é a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária substitui diversos tributos atuais: como PIS, Cofins, ICMS e ISS, por dois novos impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) → tributo federal;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) → tributo estadual e municipal.
O objetivo do governo é criar um sistema semelhante ao IVA utilizado em vários países, reduzindo complexidade e aumentando a fiscalização eletrônica das operações econômicas.
E aqui está o ponto importante: a locação de imóveis passou a ser tratada como uma atividade econômica tributável em determinadas situações.
Até 2025, a lógica era relativamente simples.
Pessoa Física
Quem alugava imóvel como pessoa física pagava apenas:
- Imposto de Renda sobre aluguel (Carnê-Leão);
- alíquota progressiva de até 27,5%.
Além disso, algumas despesas podiam ser abatidas da base tributável, como:
- IPTU;
- condomínio;
- taxas de administração imobiliária;
- despesas previstas contratualmente.
Na prática, muitos pequenos proprietários tinham uma carga tributária relativamente baixa.
Empresas e Holdings Patrimoniais
Já empresas imobiliárias e holdings patrimoniais normalmente recolhiam:
- PIS/Cofins;
- IRPJ;
- CSLL.
No lucro presumido, a carga costumava ser mais previsível e eficiente para famílias com patrimônio imobiliário relevante.
O Que Muda Com a Reforma Tributária?
A partir de 2026, surge uma nova preocupação: a incidência do IBS e da CBS sobre determinadas locações imobiliárias.
Mas é importante esclarecer:
Nem todo proprietário passará a pagar os novos tributos.
A legislação criou critérios para diferenciar o pequeno locador do investidor imobiliário profissional.
Pequenos Proprietários Continuam Protegidos
Para a maioria das pessoas físicas, pouca coisa muda na prática.
Quem:
- possui até 3 imóveis alugados; e
- recebe até R$ 240 mil por ano em aluguéis,
continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda tradicional.
Ou seja:
- continua o Carnê-Leão;
- continua a declaração anual de IR;
- sem cobrança relevante de IBS/CBS.
Entretanto, haverá um ponto novo bastante importante:
A fiscalização ficará muito mais digital e automatizada.
O governo ampliará o cruzamento eletrônico de dados por meio do chamado “CPF do imóvel”, integrando:
- contratos;
- registros;
- pagamentos;
- movimentações bancárias;
- declarações fiscais.
Na prática, omitir aluguel recebido ficará muito mais difícil.
Quando o Proprietário Passa a Pagar IBS e CBS?
A tributação pelos novos impostos tende a atingir principalmente investidores com atividade imobiliária mais robusta.
A pessoa física poderá ser considerada contribuinte do IBS/CBS quando:
- possuir mais de 3 imóveis locados; e
- tiver receita anual superior a R$ 240 mil.
Há ainda regra específica para receitas mais elevadas no próprio ano-calendário.
Qual Será a Nova Tributação?
A alíquota padrão do IBS + CBS ainda depende de regulamentação definitiva, mas as estimativas atuais giram entre 26,5% e 28%.
Porém, a locação residencial terá redução significativa da carga tributária.
Hoje, a expectativa é de:
- redução de 70% da alíquota;
- carga efetiva próxima de 8% a 8,4%.
Além disso, a legislação prevê:
- redutores por imóvel;
- possibilidade de aproveitamento de créditos;
- mecanismos de cashback para famílias de baixa renda.
E As Holdings Patrimoniais?
As holdings patrimoniais continuam sendo ferramentas extremamente relevantes para:
- sucessão familiar;
- organização patrimonial;
- proteção de bens;
- governança familiar;
- eficiência tributária.
Mas a reforma exige uma reavaliação estratégica.
Em muitos casos, será necessário analisar:
- regime tributário ideal;
- impacto do IBS/CBS;
- revisão de contratos;
- segregação patrimonial;
- viabilidade de manter imóveis na pessoa física ou jurídica.
Cada estrutura patrimonial poderá reagir de forma diferente às novas regras.
Atenção aos Contratos Antigos
A legislação trouxe regras de transição para contratos firmados antes da implementação completa da reforma.
Isso significa que alguns contratos poderão ter tratamento tributário diferenciado até 2033, período em que ocorrerá a transição gradual do sistema antigo para o novo modelo.
Por isso, revisar contratos de locação antigos pode evitar problemas futuros.
Resumo Prático
| Situação | Até 2025 | 2026 em Diante |
| Pessoa Física de Pequena Porte (possui ≤ 3 imóveis, receita ≤ R$240k/ano) | Só IR (Carnê – Leão) | Só IR (Carnê-Leão), + cruzamento de dados |
| Pessoa Física de Grande Porte (possui > 3 imóveis, receita > R$240k/ano) | Só IR | IR + IBS/CBS reduzido (~8%) + redutor R$600/imóvel |
| Empresas (ex: holdings) | PIS/Cofins 3,65% | IBS/CBS cheio ou reduzido, transição para contratos antigos |
Conclusão
A Reforma Tributária não representa, necessariamente, aumento imediato de impostos para todos os proprietários de imóveis.
Na verdade, o pequeno locador tende a permanecer relativamente protegido.
O maior impacto ocorrerá para:
- investidores imobiliários profissionais;
- famílias com patrimônio elevado;
- holdings patrimoniais;
- operações estruturadas de locação.
Mais do que nunca, organização patrimonial e planejamento tributário deixam de ser luxo e passam a ser necessidade.
Quem se antecipar às mudanças poderá preservar patrimônio, reduzir riscos fiscais e estruturar melhor sua renda imobiliária para os próximos anos.